Consulta vinculant en relació amb el certificat del valor d’adquisició actualitzat que emet l’Administració quan s’efectuen inversions i millores sobre els béns immobles.
ANTECEDENTS
El senyor X, notari en exercici al Principat d’Andorra Així, en nom propi,
EXPOSA
Que d’acord amb allò que disposa l’article 65 del text refós de la Llei 21/2014, de 16 d’octubre, de bases de l’ordenament tributari i l’article 25 del Reglament d’aplicació dels tributs de la mateixa, interessa formular la següent Consulta Tributària, els efectes de la qual serien aplicables en les operacions la naturalesa de les quals s’expressa en l’escrit de consulta.
Que d’acord amb el que estableix l’article 65 del text refós de la Llei 21/2014, de 16 d’octubre, de bases de l’ordenament tributari, el període aplicable és l’any 2023.
DESCRIPCIÓ DELS FETS
El consultant, notari andorrà en exercici, quan atorga escriptures públiques de compravenda de béns immobles situats al Principat d’Andorra està legalment obligat a comprovar que els obligats tributaris de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries hagin realitzat prèviament o simultàniament la liquidació de l’impost i, si escau, l’ingrés efectiu d’aquest. A efectes pràctics, dita obligació legal acaba conduint a que, en la majoria d’aquestes operacions, la liquidació d’aquestes es faci davant del fedatari públic.
En determinades ocasions, per determinar el valor d’adquisició a efectes de la liquidació de l’impost, el transmitent del bé immoble situat al Principat d’Andorra ha de facilitar a la notaria el preceptiu certificat de valor actualitzat emès pel Departament de Tributs i Fronteres del Govern d’Andorra. En aquest sentit, el consultant vol confirmar -el criteri de la notaria al seu càrrec- relatiu a que l’esmentat certificat determina el valor actualitzat i per tant és aquest, sense l’aplicació de cap tipus de coeficient d’actualització, el valor a considerar com a cost d’adquisició en les transmissions a realitzar a efectes del que preveu la Llei de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries.
POSICIONAMENT DE LA CONSULTANT
L’article 8 de la Llei de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries estableix el següent:
“
Article 8. Base de tributació
1. La base de tributació està constituïda per la diferència positiva entre el valor real dels béns transmesos o del dret que es constitueix o cedeix, i el seu valor d’adquisició.
2. En les transmissions, oneroses o lucratives, el valor real dels béns transmesos o del dret que se cedeix es determina d’acord amb el que disposa la
Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, del 29 de desembre del 2000.
3. El valor d’adquisició es determina pel valor que s’hagi consignat en el document que acrediti l’adquisició. En el cas que aquest valor hagi estat objecte de comprovació per part de l’Administració, es pren com a valor d’adquisició el resultant de la comprovació.
4. Al valor d’adquisició s’addiciona l’import de les inversions o millores realitzades en el bé objecte de la transmissió, així com les despeses associades exclusivament a la promoció immobiliària i a l’adquisició dels béns transmesos o dels drets que es constitueixen o cedeixen. Les inversions i millores efectuades han d’estar en termes de la legislació urbanística degudament legalitzades i, juntament amb les despeses associades, s’han de justificar documentalment a través de factures emeses per empresaris o professionals, en els termes que es determinin
reglamentàriament.
No es consideren despeses associades les derivades de la intermediació en la venda ni d’altres que no estiguin directament relacionades amb la promoció immobiliària o amb l’adquisició dels béns transmesos o dels drets que es constitueixen o cedeixen.
5. El valor d’adquisició s’actualitza en funció d’uns coeficients calculats d’acord amb el que preveu la disposició addicional primera.
(...).”
Així mateix, l’article 6 del Reglament de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries disposa:
“
Article 6. Acreditació del valor d'adquisició davant de l'Administració
1. Quan l'obligat tributari hagi d'acreditar obres de millores o inversions que augmentin el valor d'adquisició, d'acord amb el que preveu l'
apartat 4 de l’article 8 de la Llei de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries, ha de justificar davant el ministeri encarregat de les finances l'import de les inversions o millores realitzades i que augmentin el valor d'adquisició del bé o dret objecte de gravamen, aportant la documentació següent:
a) Autorització de les obres realitzades d'acord amb la legislació urbanística.
b) Factures acreditatives de les obres autoritzades.
c) Documents acreditatius del pagament de les factures.
2. En el cas de noves promocions immobiliàries, els obligats tributaris han d'acreditar l'import de les obres fetes i aportar la documentació relativa als aspectes següents:
a) Llicència urbanística.
b) Projecte executiu.
c) Relació amb el detall dels costos de l'obra.
d) Escriptura de divisió en propietat horitzontal, on consti l'assignació del coeficient del sòl que correspon a cada entitat construïda.
3. En ambdós casos anteriors, l'Administració n'ha de procedir a la comprovació i ha d'emetre un certificat del valor d'adquisició actualitzat que ha d'incloure l'import de les inversions i millores realitzades, d'acord amb el que preveu l’
apartat 4 de l’article 8 de la Llei de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries. En el cas de les promocions immobiliàries, s'ha d'emetre un certificat per cada entitat construïda.
No obstant això, no és necessari obtenir aquest certificat quan es tracti de transmissions de béns immobles realitzades a partir dels deu anys de propietat d’aquests béns.”
Finalment, la disposició addicional del Reglament de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries afegeix que:
El consultant entén que el certificat de valor d’adquisició actualitzat emès pel Departament de Tributs i Fronteres del Govern d’Andorra inclogui l’aplicació del coeficient d’actualització d’acord amb els següents arguments:
La pròpia denominació del certificat emès per Departament de Tributs i Fronteres del Govern d’Andorra, “certificat de valor d’adquisició actualitzat”.
La posició privilegiada i única de l’esmentat departament per aplicar correctament el coeficient d’actualització, en la mesura en que d’acord amb la disposició addicional del reglament de l’impost exigeix que el coeficient que s’apliqui respecte a les inversions o millores tingui en compte la data en què s’hagin realitzat o produït aquestes.
En aquest sentit, recordar que per emetre el certificat de valor actualitzat l’Administració exigeix a l’obligat tributari, entre d’altres documents, còpia de les factures acreditatives de les obres autoritzades i el justificant de pagament. Aquesta informació resultaria suficient per poder aplicar correctament el coeficient que correspongués.
Impossibilitat material d’aplicar coeficients d’actualització diferents per part dels notaris en el formulari 600 de declaració l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials.
QÜESTIÓ PLANTEJADA
El consultant desitja que l’Administració confirmi si, efectivament, els imports del valor d’adquisició actualitzat establerts en els certificats de valor actualitzat que emet el Departament de Tributs i Fronteres del Govern d’Andorra s’han de considerar com el valor d’adquisició dels béns a trametre, sense haver d’aplicar cap més actualització de valor, en aplicació de la Llei de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries.
En l’eventual cas que l’Administració no apliqués els coeficients d’actualització de valor que preveu la llei de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries, com hauria d’aplicar-se en el formulari 600? Especialment quan s’hagin fet millores que comportin l’aplicació de diferents coeficients d’actualització en diferents anys.
Finalment, si existeixen obligats tributaris als que no se’ls ha aplicat el coeficient d’actualització al que tenien dret d’acord amb la normativa aplicables en l’obtenció del certificat de valor actualitzat elaborat pel Departament de Tributs i Fronteres del Govern d’Andorra com poden recuperar l’excés de quota satisfet?
A aquest efecte, d’acord amb allò que disposa l’article 25 del Reglament d’aplicació dels tributs, es manifesta de forma expressa que en el moment de presentar aquesta consulta tributària escrita, el consultant no està tramitant un procediment o recurs administratiu relacionat amb el règim, la classificació o al qualificació tributària que li correspongui plantejat en la present consulta.
Resposta
En relació amb la vostra consulta tributària sobre l’aplicació dels coeficients d’actualització per determinar el valor d’adquisició quan hi ha inversions o millores que puguin fer augmentar el valor d’adquisició dels béns immobles, considerant que el dubte que s’origina en matèria tributària correspon al període 2023 en el cas exposat serà aplicable la Llei 21/2006, del 14 de desembre, de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries. Aquesta Llei, en relació amb la determinació de la base de tributació, a l’article 8, als apartats 1, 4 i 5, preveu el següent:
“Article 8. Base de tributació
1. La base de tributació està constituïda per la diferència positiva entre el valor real dels béns transmesos o del dret que es constitueix o cedeix, i el seu valor d’adquisició.
[…]
4. Al valor d’adquisició s’addiciona l’import de les inversions o millores realitzades en el bé objecte de la transmissió, així com les despeses associades exclusivament a la promoció immobiliària i a l’adquisició dels béns transmesos o dels drets que es constitueixen o cedeixen. Les inversions i millores efectuades han d’estar en termes de la legislació urbanística degudament legalitzades i, juntament amb les despeses associades, s’han de justificar documentalment a través de factures emeses per empresaris o professionals, en els termes que es determinin reglamentàriament.
No es consideren despeses associades les derivades de la intermediació en la venda ni d’altres que no estiguin directament relacionades amb la promoció immobiliària o amb l’adquisició dels béns transmesos o dels drets que es constitueixen o cedeixen.
5. El valor d’adquisició s’actualitza en funció d’uns coeficients calculats d’acord amb el que preveu la disposició addicional primera.
[…]”
Així mateix, la disposició addicional primera d’aquesta Llei estableix els coeficients d’actualització utilitzats en el càlcul de la base de tributació i la disposició addicional segona preveu que la Llei del pressupost general pot actualitzar-los. De fet, aquests coeficients es van adequar mitjançant la disposició final segona de la Llei 13/2023, del 31 de gener, del pressupost per a l’exercici del 2023:
“
Disposició final segona
Es modifica la
disposició addicional primera de la Llei 21/2006, del 14 de desembre, de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials i immobiliàries, que queda redactada de la manera següent:
‘
Disposició addicional primera
El valor d’adquisició previst a l’
apartat 5 de l’article 8 s’ha d’actualitzar multiplicant-lo pels coeficients d’actualització següents, determinats en funció dels anys en què el bé immoble hagi estat en propietat de l’obligat tributari:
a) 1,00 per a l’any 2022
b) 1,03 per a l’any 2021
c) 1,03 per a l’any 2020
d) 1,04 per a l’any 2019
e) 1,05 per a l’any 2018
f) 1,08 per a l’any 2017
g) 1,08 per a l’any 2016
h) 1,07 per a l’any 2015
i) 1,07 per a l’any 2014
j) 1,07 per a l’any 2013.’”
Per la seva banda, el Reglament de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries desenvolupa el procediment per acreditar el valor d’adquisició davant de l’Administració i per aplicar el coeficient que correspon a les inversions o millores efectuades que augmentin el valor d’adquisició. Concretament, l’article 6 i la disposició addicional d’aquest Reglament estableixen el següent:
“
Article 6. Acreditació del valor d’adquisició davant de l’Administració
1. Quan l’obligat tributari hagi d’acreditar obres de millores o inversions que augmentin el valor d’adquisició, d’acord amb el que preveu l’
apartat 4 de l’article 8 de la Llei de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries, ha de justificar davant el ministeri encarregat de les finances l’import de les inversions o millores realitzades i que augmentin el valor d’adquisició del bé o dret objecte de gravamen, aportant la documentació següent:
a) Autorització de les obres realitzades d’acord amb la legislació urbanística.
b) Factures acreditatives de les obres autoritzades.
c) Documents acreditatius del pagament de les factures.
2. En el cas de noves promocions immobiliàries, els obligats tributaris han d’acreditar l’import de les obres fetes i aportar la documentació relativa als aspectes següents:
a) Llicència urbanística.
b) Projecte executiu.
c) Relació amb el detall dels costos de l’obra.
d) Escriptura de divisió en propietat horitzontal, on consti l’assignació del coeficient del sòl que correspon a cada entitat construïda.
3. En ambdós casos anteriors, l’Administració n’ha de procedir a la comprovació i ha d’emetre un certificat del valor d’adquisició actualitzat que ha d’incloure l’import de les inversions i millores realitzades, d’acord amb el que preveu l’
apartat 4 de l’article 8 de la Llei de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries. En el cas de les promocions immobiliàries, s’ha d’emetre un certificat per cada entitat construïda.
No obstant això, no és necessari obtenir aquest certificat quan es tracti de transmissions de béns immobles realitzades a partir dels deu anys de propietat d’aquests béns.”
[…]
D’acord amb la normativa esmentada, el certificat del valor d’adquisició actualitzat que emet el Departament de Tributs i de Fronteres inclou l’import de les inversions i millores efectuades amb l’aplicació del coeficient que correspon a cada millora, tenint en compte la data en què s’hagi realitzat o produït. En conseqüència, no s’ha d’aplicar cap coeficient d’actualització sobre el certificat del valor d’adquisició emès pel Departament de Tributs i de Fronteres i tampoc no escau modificar les declaracions presentades.